Что будет с ценами на недвижимость. Прогноз на 2025 год

Рынок жилья находится в подвешенном состоянии: хотя по итогам года цены и ставки аренды выросли, но при этом сигналов к падению стало больше. Основные «за» и «против» инвестиций в недвижимость в 2025 году.

Факторы в пользу роста цен

• •

  Государство сохраняет льготу

После поручения президента Минфин публично пообещал убрать лимиты на выдачу семейной ипотеки. Сейчас это самая крупная из действующих госпрограмм (около 80% всех продаж) со сниженной ставкой (не выше 6% годовых).

• •

  Инфляция в России ускоряется

Средний рост цен на товары, согласно Росстату, около 9%. Ожидаемая инфляция — вдвое выше, номинальный рост зарплат — тоже около 18%, в том числе за счёт выплат военным и их семьям. Многие из них имеют острую потребность в жилье.

Факторы в пользу снижения

• •

  Деньги покупателей ушли на вклады

Высокие ставки делают бессмысленной покупку жилья для сдачи в аренду: более 20% годовых против 4–7% в год. На счетах физлиц накоплены рекордные 54 трлн руб. (+30% за год). Эскороу-счета (под покупку жилья) растут медленнее.

• •

  Избыток ранее построенного жилья

Доля нераспроданного жилья в сданных ЖК на конец этого года составляет 26%. Для сравнения, последние три года к декабрю оставалось всего 11–14% невыкупленных квартир. Сейчас — вдвое больше.

• •

  Застройщики начали давать скидки

Впервые за многие годы девелоперы начали напрямую снижать цены. Пока точечно, но скидки у некоторых девелоперов уже превышают 30%. Учитывая накопленную разницу цен между новостройками и вторичкой, у застройщиков есть запас снижения до 35%.

• •

  Почти 90% опрошенных не готовы покупать

Регулярные опросы участников рынка от IRN показывают, что в декабре 2024 года только 12,6% опрошенных реально планируют покупку. Для сравнения, почти весь последний год таких было более 20%, а два года назад — почти 28%.

• •

  ЦБ против рассрочек и промоакций

Более половины покупок сейчас проходят по партнёрским программам застройщиков и банков, например, по «траншевой ипотеке» (с льготным периодом в начале срока). ЦБ заявляет, что будет бороться с ними, чтобы сбить спрос.

Прогнозы цен на 2025 год

Большинство ценовых моделей предсказывает, что рост цен на новостройки будет фрагментарным: в отдельных регионах, ЖК и локациях. И в среднем в 2025 году не превысит итогов 2024 года: около 5–7% роста.

На вторичном рынке ожидается стагнация. Индекс ожиданий IRN, который учитывает динамику последних месяцев (замедление роста), а также размер ставок (они вынуждают покупателей ждать), почти не меняется с мая 2024 года.

Если суммировать, то цены на жильё потеряют инвестиционный спрос. На рынке останутся те, кто покупает квартиру для себя через альтернативные сделки (обмен с доплатой) и не планирует сдавать её в аренду. Это позволит ценам вырасти в пределах официальной инфляции.

Выводы

• •

  Факторов в пользу снижения цен больше, и они могут перевесить в любой момент, то есть на 1–2 позитивных сценария набирается 3–5 негативных.

• •

  В пользу роста цен в 2025 году уверенно говорит только увеличение инфляции, но и этот драйвер ограничен — ожидаемая доходность вкладов и ценных бумаг выгоднее.

• •

  Условный средний ориентир для цен на жилье в 2025 году — это динамика официальной инфляции: около 6% в последнем обзоре ЦБ.

• •

  В отдельных ЖК и районах можно будет увидеть более быстрый рост, но также и снижение, которое уже сейчас достигает 30%, а значит, может быть и сильнее.

Валерий Емельянов, инвестиционный аналитик

Альфа-Инвестиции