Негативная динамика бумаг сектора в этом году привлекает внимание многих участников торгов. Разбираемся в ситуации и перспективах.

С начала года отраслевой индекс строительных компаний (MOEXRE) падает сильнее всех остальных секторов: -45% против -21% у Индекса МосБиржи.

Давление на застройщиков оказывают два ключевых фактора:

• •

  Отрасль в силу своей специфики отличается высокой чувствительностью к стоимости заимствования — подъём процентных ставок увеличивает затраты на кредитование и долговую нагрузку компаний.

• •

  Отмена массовых льготных ипотечных программ и сокращение лимитов по адресным программам жилищного кредитования негативно повлияли на продажи на первичном рынке недвижимости. Например, согласно зарегистрированным в Росреестре ДДУ, в октябре ипотечные продажи упали на 58,2% в годовом сравнении.

Темпы снижения акций застройщиков лишь ускорились осенью. В то время как Индекс МосБиржи несколько раз существенно отскакивал вверх, акции застройщиков практически безоткатно продолжали падать. Вероятно, инвесторы осознали, что высокие процентные ставки надолго, и это отразится на финансовом состоянии компаний.

Как дела у самых крупных игроков

• •

  Самолет (-77% с начала года)

Акции обладателя крупнейшего земельного фонда упали сильнее всех остальных, обновив исторические минимумы.

В операционных результатах за III квартал 2024 года компания отразила сокращение продаж на 37% год к году в денежном выражении. Чистый долг/EBITDA по итогам I полугодия 2024 года составлял 2,7х.

Главная причина падения котировок Самолета — опасения инвесторов по поводу высокой долговой нагрузки и способности компании её обслуживать. В 2025 году процентные расходы будут только увеличиваться. Кроме того, акции Самолета очень ликвидны с большой долей участия розничных инвесторов (согласно данным компании от 2023 года, в структуре акционеров их насчитывалось около 160 тыс.), что делает эти бумаги более волатильными и сильно подверженными рыночным настроениям.

• •

  ПИК (-43%)

Второй крупнейший девелопер по объёмам текущего строительства. Акции ПИКа в этом году выглядят на уровне отраслевого индекса и находятся на минимумах с 2020 года.

ПИК не публикует операционные показатели с конца 2021 года, коммуникация с инвесторами слабая, что не способствует инвестиционной привлекательности компании. Выручка за I полугодие осталась на уровне прошлого года, соотношение чистого долга к EBITDA выросло до 1,3х. За последние четыре года объём строительного портфеля ПИК постепенно уменьшался среднегодовыми темпами около 10%.

• •

  Эталон (-43%)

Один из ведущих девелоперов России с широкой географией проектов. Компания ещё находится в процессе редомициляции. Её депозитарные расписки падают на уровне всего сектора.

В III квартале продажи выросли на 19% год к году, показатель Чистый долг/EBITDA в I полугодии увеличился до 2,0х. Между тем, отношение денежных средств на счетах эскроу к объёму проектного финансирования увеличивается, что позволяет компании привлекать финансирование по относительно низким ставкам. Эталон реализует в основном проекты высокого класса, за счёт чего его зависимость от ипотеки чуть ниже, чем у конкурентов.

• •

  Группа ЛСР (+11%)

Крупный строительный холдинг, география присутствия скромнее, но бизнес диверсифицирован. Акции ЛСР выделяются из общей негативной динамики сектора и широкого рынка в целом, при этом они наименее ликвидны из рассматриваемых девелоперов.

В III квартале продажи ЛСР в денежном выражении сократились на 62% год к году, главным образом из-за высокой базы прошлого года. Чистый долг/EBITDA составляет 0,85х.

Устойчивость акций ЛСР к общим негативным тенденциям связана с низкой долговой нагрузкой по сравнению с конкурентами. При этом инвесторы сохраняют надежды на то, что сильный баланс компании позволит сохранить дивидендные выплаты. Некоторые участники торгов полагают, что ЛСР может выплатить привычные 78 руб. на акцию, что эквивалентно доходности 11%, хотя у компании нет предсказуемой дивидендной политики. Фактически ЛСР в текущих реалиях является «исключением из правила», чем и объясняется рост котировок.

Будет ли хуже

Действительно, застройщики оказались в непростой ситуации, однако есть основания полагать, что правительство не допустит реализации самых негативных сценариев. В частности, вице-премьер Марат Хуснуллин, курирующий стройиндустрию, в ноябре заявил, что власти сделают всё возможное, чтобы не допустить банкротства строительных компаний. В Минстрое сообщали, что сейчас анализируются различные варианты развития отрасли. Минфин на 2025 год анонсировал увеличение общего объёма программ семейной ипотеки на 2,4 трлн руб.

Что делать инвестору

Падение бумаг застройщиков в этом году было связано с неблагоприятными рыночными факторами и фундаментально обосновано. Негативный тренд может продолжиться, вот какие действия мы предлагаем предпринять:

• •

  Если акции девелоперов уже есть в портфеле, можно провести его ребалансировку, отдавая предпочтения компаниям с меньшим риском и без высокой долговой нагрузки. О таких вариантах читайте здесь.

• •

  Для долгосрочных инвесторов сильная коррекция зачастую становится хорошим моментом для приобретения подешевевших бумаг. Тем не менее мы полагаем, что покупку акций застройщиков целесообразно рассматривать после разворота денежно-кредитной политики ЦБ, который, предположительно, может начаться лишь во II полугодии 2025 года.

• •

  Активным трейдерам акции девелоперов могут быть интересны для краткосрочных сделок из-за их высокой волатильности. При появлении признаков замедления инфляции или смягчения риторики ЦБ котировки застройщиков могут отреагировать мощным ростом на фоне технической перепроданности или, наоборот, начать быстрее снижаться при поступлении дальнейшей негативной информации.

Алексей Девятов, инвестиционный аналитик

Альфа-Инвестиции