Рента
Договор ренты — это сделка по передаче квартиры взамен на материальное содержание её владельца. В основном его заключают пожилые или болеющие люди, о которых некому позаботиться из близких родственников. Получатель ренты (тот, за кем ухаживают) обязуется передать свою квартиру плательщику ренты (тому, кто ухаживает) после окончания срока договора. Чаще всего договор составляется до конца жизни получателя.
Договор ренты накладывает ограничение на права двух сторон — ни собственнику, ни плательщику ренты нельзя продать квартиру или реализовать её другим способом.
Ограничение в виде ренты снимается при расторжении договора или после исполнения его условий. Например, истёк срок договора — плательщик ренты получает недвижимость в собственность и может ею распоряжаться.
Безвозмездное пользование
Договор безвозмездного пользования может быть заключён в разных ситуациях. Например, собственник отдал своё жильё для проживания родственнику. Или в завещании указал человека, который может пользоваться недвижимостью.
В любом случае безвозмездное пользование накладывает обременение — собственник может продать квартиру, но вторая сторона имеет право проживать даже после смены владельца. Проблема состоит в том, что такой договор не нужно регистрировать в Росреестре, а значит, его наличие нельзя проверить.
Арест
Арест на имущество, в том числе на недвижимое, накладывают судебные приставы по решению суда. Чаще всего это происходит из-за долгов, например по кредитам или налогам.
Арест ставит ограничение на регистрационные действия, как и ипотека. То есть собственнику свою квартиру нельзя продавать, дарить, завещать и так далее. Но можно жить в ней, делать ремонт. Также придётся нести за недвижимость ответственность.
Арест снимается только после погашения долга или отмены судебного приказа. Приказ можно отменить, если:
Аренда
Сдача квартиры в аренду даёт право нанимателям проживать в ней даже после смены собственника. Такое обременение снимается при расторжении договора аренды или по истечении его срока.
Новый владелец обязан дождаться окончания срока аренды, а после он может не продлевать его. Неважно, зарегистрирован договор в Росреестре или нет — он всё равно имеет юридическую силу.
Несовершеннолетний собственник
Если ребёнок имеет долю в недвижимости, то её продажа может быть проведена только с разрешения органов опеки и попечительства. Этот госорган представляет интересы ребёнка в сделке, поэтому продать жильё не получится, если они будут нарушены. Нужно предоставить взаимозаменяемую площадь в другом имуществе, чтобы опека дала согласие на сделку.
Сервитут
Сервитут — это ситуация, когда одни права ограничивают другие, но нет залога. Например, проход к комнате в коммунальной квартире возможен только через другую. Или подъезд на участок возможен только через соседский.
Доверительное управление
Собственник может подписать договор на доверительное управление со своим представителем, например риелтором или юристом. Те, в свою очередь, могут сдавать в аренду, получать за неё плату, следить за недвижимостью и так далее.
Но продавать доверенное лицо без собственника не сможет. Равно как и собственнику нельзя единолично распорядиться недвижимостью. Такое ограничение нужно регистрировать в Росреестре, однако после купли-продажи оно теряет юридическую силу.
Завещательный отказ
При составлении завещания собственник квартиры может ограничить права наследников. Например, указать, что они получат недвижимость умершего, но только при выполнении каких-либо условий. Чаще всего таким условием становится право на проживание третьего лица (отказополучателя) в этом жилье.
То есть наследники станут собственниками, но придётся мириться с жильцом из завещания. Даже если квартиру продадут, новому владельцу не получится выселить отказополучателя. Можно попытаться сделать это через суд, но нужны веские основания — например, человек не следит за состоянием квартиры.
Как и где проверить наличие обременения
Единственное ведомство, которое регистрирует обременения, — Росреестр. Поэтому нужно заказать в нём выписку из ЕГРН, в которой будет отражено ограничение.
С 1 марта 2023 года персональные данные в Росреестре стали закрытыми. Теперь нельзя узнать из выписки, в пользу кого наложено обременение, — это усложнило проверку недвижимости перед сделкой.
Чтобы проверить, есть ли запрет на квартире, нужно:
Заказать расширенную выписку из ЕГРН вместе с техническими планами можно в МФЦ. Краткую, без планов — онлайн на Госуслугах, это доступно только собственнику. Выписку бесплатно заказать не получится — она стоит около 500 рублей.
В выписке отображены не все запреты:
•
аренда сроком на 11 и менее месяцев — такой договор не нужно регистрировать в Росреестре;
•
безвозмездное пользование — за редким исключением договор проходит регистрацию;
•
завещательный отказ — информация о том, что наследники получают жильё, только выполнив условие завещателя, есть только у нотариуса, который вёл наследственное дело.
Можно ли покупать квартиру с обременением
Квартира с обременением — это рискованная и непростая покупка, но всё же возможная. Исключение — арестованная недвижимость. Арест накладывает запрет на любую сделку, поэтому по закону это невозможно — в Росреестре не зарегистрируют куплю-продажу.
Ипотечную квартиру купить проще всего, даже если она приобретается за деньги банка.
Есть два способа:
•
Можно сделать покупателя новым заёмщиком. Для этого он должен соответствовать всем требованиям банка — иметь хорошую кредитную историю и стабильный доход. С разрешения банка происходит смена заёмщика: залоговая недвижимость и кредитные обязательства передаются новому владельцу. Этот процесс небыстрый — не все покупатели соглашаются на долгую сделку.
•
Второй способ проще — покупка в кредит под залог имущества. Для этого нужно запросить у банка деньги наличными, а в залог предоставить авто или квартиру. Перед покупкой стоит составить предварительный договор купли-продажи, продавец погасит долг по ипотеке, снимет все ограничения, и сделка пройдёт успешно.
Кредит под залог недвижимости в Альфа-Банке — это выгоднее, чем ипотека. Вы можете получить до 15 млн рублей (до 10 млн рублей без подтверждения дохода) на срок до 10 лет.
Оба способа — рабочие. Но в первом случае подойдёт не каждый покупатель, ведь банк будет проверять его досконально. И всё равно может отказать в продаже. Смена заёмщика — долгий процесс.
С кредитом наличными сделка пройдёт быстрее. Нужно только правильно оформить документы: составить предварительный договор купли-продажи, расписку о том, что продавец получил залог. Перед сделкой лучше перестраховаться: продавец должен получить разрешение банка на досрочное погашение ипотеки.
После того как продавец погасит ипотеку деньгами покупателя, ему нужно снять обременение — автоматически это не произойдёт.
Как снять обременение с квартиры
Снятие запретов может быть двух видов:
•
Односторонний — собственник гасит ипотеку или другие задолженности, заказывает справку о погашении и обращается в Росреестр через МФЦ или онлайн.
•
Двусторонний — держатель залога и собственник вместе подают заявление в Росреестр, приложив к нему справку о погашении ипотеки.
Ещё понадобятся другие документы:
В среднем запись о залоге гасится в течение трёх рабочих дней. Затем собственник получит новую выписку из ЕГРН, где будет указано, что по квартире больше нет запретов на регистрационные действия.
Стоит ли покупать квартиру с обременением
Квартиры с ограничениями прав, как правило, продаются с хорошим дисконтом. Не каждый покупатель согласится на сложную многоэтапную сделку, поэтому продавцы за такие издержки делают скидки.
Но каждую продажу стоит рассматривать отдельно, ведь ограничения бывают разные, и снимаются они тоже в индивидуальном порядке. Например, договор аренды чаще всего заключается на 11 месяцев — делают это для того, чтобы не регистрировать его в Росреестре. Если срок договора подходит к концу, то такое имущество можно приобретать. То же самое относится к остальным договорам — безвозмездного пользования, завещательного отказа и так далее.
Не стоит брать квартиру, обременённую арестом. На неё нельзя заключить предварительный договор купли-продажи — он будет незаконным. Даже если использовать залоговый кредит, то передачу денег продавцу подтвердить сложно. А значит, есть риск их потерять.
Можно ли сдавать квартиру с обременением в аренду
Ответ на этот вопрос неоднозначный, потому что на возможность арендовать квартиру влияют не все виды ограничений.
Не получится сдать жильё, если:
•
на него наложен арест — запрет касается и договора найма, он будет считаться недействительным;
•
недвижимость завещана, а собственник ещё не вступил в свои права — период до получения * прав собственности наследником считается обременением;
•
есть другой договор найма — дважды сдать жильё по закону нельзя;
•
квартира в ипотеке — обычно банки настаивают на том, чтобы аренду собственник согласовывал.
Если вы хотите купить жильё в залоговый кредит, рекомендуем вместо ипотеки использовать наличные. Узнайте на сайте Альфа-Банка условия кредитования на сумму до 15 млн рублей (до 10 млн рублей без подтверждения дохода).
Но есть исключения, когда обременение не станет препятствием к сдаче по закону:
•
доверительное управление;
•
несовершеннолетний собственник;
•
рента;
•
безвозмездное пользование.
Сделки с недвижимостью, которая находится в обременении, — возможны. Но стоит внимательно изучить законы, чтобы не остаться без жилья и денег. Если вы решили всё же купить такую квартиру, то заполните заявку на нашем сайте и узнайте условия кредитования!
