Зачем нужна оценка квартиры при ипотеке

Что такое оценка стоимости квартиры

Это процедура, необходимость и особенности выполнения которой прописаны в Федеральном законе от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Оценка жилья нужна банку, чтобы определить сумму и процент займа. Данный отчет поможет избежать дополнительных споров относительно ценности выбранной квартиры. Она является обязательным условием для предоставления клиенту ипотеки. Зачем это нужно:

• •

  Деньги выделяют по договору, в котором приобретаемую жилплощадь указывают в качестве залога. Его ценностью определяется и размер кредита. Если сумма завышена, клиенту придётся её пересмотреть, иначе ипотеку не одобрят.

• •

  Заёмщик на каком-то этапе может отказаться выплачивать кредит. Тогда залоговое имущество переходит в собственность кредитора. Он имеет право продать её, чтобы покрыть собственные убытки. Для реализации нужна уверенность в том, что жильё ликвидное, имеет определённую цену, которая не меньше суммы займа.

Стоимость имущества подтверждается документами.

Для чего нужна оценка

При оформлении ипотеки в выполнении оценочной процедуры заинтересованы обе стороны, которые заключают договор. Зачем это нужно кредитору:

• •

  Чтобы установить технические параметры недвижимости, от которых в значительной степени зависит её ценность. Так выясняют, насколько имущество соответствует требованиям, предъявляемым к залогу.

• •

  Чтобы вычислить рыночную стоимость жилья. Это важно для определения суммы кредита и ставки по нему.

• •

  Чтобы установить юридическую чистоту объекта купли-продажи. Если обнаружатся проблемы, сделка будет рискованной и для кредитора.

• •

  Чтобы оформить страховку. Для людей, которые берут ипотеку, полис обязателен. Страховка убережёт кредитора от финансовых потерь, а клиента — от риска остаться без жилья и с долгом.

Зачем оценка квартиры нужна заёмщику:

• •

  Чтобы знать реальную стоимость жилья и не платить больше. Продавец может завысить цену своего недвижимого имущества, как это часто бывает. А анализ и окончательное мнение специалиста помогают уменьшить её до реальных значений. Зачем покупать жильё дорого, если аналогичное можно приобрести дешевле?

• •

  Чтобы знать, на какую сумму следует подавать заявку, сколько денег нужно для первоначального взноса. Ведь чем меньше заём, тем быстрее удастся его вернуть — и не придётся переплачивать слишком много.

• •

  Чтобы видеть реальные плюсы и минусы жилища. Например, в нём могут оказаться незаконно установленные перегородки, другие незарегистрированные изменения. Покупателю потом придётся решать эти проблемы, то есть нести дополнительные расходы.

• •

  Чтобы избежать обмана со стороны продавца. Оценка выявит, не является ли имущество аварийным, нежилым, нет ли на него обременений. Особенно это важно при покупке вторички. Но и новостройку тоже следует оценивать.

Что влияет на стоимость

Рыночная цена жилплощади зависит от следующих факторов:

• •

  инфраструктура, экология, престижность района, в котором находится квартира;

• •

  возраст, физическое состояние объекта покупки и дома в целом;

• •

  площадь, качество ремонта, удобства;

• •

  расположение здания.

Значение могут иметь и такие детали, как вид из окна, качество дворовой игровой площадки, наличие рядом парковки, сквера. Если собственник продаёт жильё срочно, рыночную цену, скорее всего, снизят. Так бывает при банкротстве продавца или иных обстоятельствах, когда ему нужны деньги.

Документы для оценки квартиры

Пакет документов для выполнения процедуры зависит от вида недвижимого имущества. Для новостройки понадобятся:

• •

  акт приёмки, в котором указывают почтовый адрес объекта;

• •

  договор долевого участия;

• •

  паспорт заёмщика.

Это минимум бумаг, в которых содержатся необходимые сведения об имуществе. Ведь раньше там никто не жил, дом идёт от застройщика. В этом случае оценку делают, когда строение будет готово. И всё же эксперт может запросить дополнительные документы, помимо указанных.

Для оценочной процедуры со вторичным жильём список будет больше:

• •

  договор купли-продажи или выписка из ЕГРН — на их основании определяют собственника;

• •

  свидетельство о регистрации имущества в государственных органах;

• •

  техпаспорт БТИ;

• •

  паспорт заёмщика.

Могут потребоваться и фотографии объекта с разных точек: фото комнат, входа в подъезд, двора. Зачем это нужно? Чтобы получить максимально полное представление о жилище. Снимки прикладывают к отчёту.

Итоговый документ от оценщика содержит:

• •

  сведения о расположении, площади, адресе, кадастровом номере самого жилья;

• •

  контактные данные эксперта и организации, в которой он работает;

• •

  информацию о рыночной цене жилища и основаниях, по которым она установлена;

• •

  описание дома — этажность, коммуникации, материалы, состояние здания;

• •

  подробности о самом объекте ипотеки — высота потолков, наличие балкона или лоджии, санузел, перепланировка;

• •

  информацию о том, что жильё не заложено, не арестовано, не находится в доверительном управлении;

• •

  подтверждение его ликвидности, то есть возможности быстро продать при необходимости.

В отчёте могут быть и другие пункты. Это зависит от требований кредитора.

Кто выполняет оценку

Не всем может быть понятно, зачем для этой процедуры нужен специалист. Но она только кажется простой. В реальности для её выполнения нужны профессиональные знания и навыки. Поэтому по закону оценку проводит сотрудник компании, у которой есть лицензия на этот вид деятельности. Эксперт должен иметь высшее образование и сертификат о сдаче квалификационных экзаменов.

Даже если это частное лицо, он работает по правилам, установленным государством, то есть может предъявить:

• •

  диплом,

• •

  свидетельство своей принадлежности к профессиональной ассоциации,

• •

  полис обязательного страхования деятельности оценщика.

Клиент имеет право сам найти эксперта, которому доверяет. Но независимый специалист должен соответствовать требованиям закона и иметь аккредитацию. Иначе банк может отклонить его отчёт, то есть задержать оформление ипотеки. Для клиента это означает бессмысленную трату денег и времени.

Обычно финансовые организации сотрудничают с фирмами, которые оценивают недвижимое имущество. Поэтому клиент может сразу обратиться за помощью к кредитору. Список аккредитованных фирм, которые работают в разных городах страны, есть и у Альфа-Банка. Специалисты составят отчёт в нужной форме, и ипотеку получится оформить быстрее.

Сколько стоит оценка, кто оплачивает услугу

Стоимость процедуры зависит от четырёх факторов:

• •

  Площадь жилища. Чем она больше, тем больше клиент заплатит за составление отчёта. На изучение 100-метрового пространства эксперт потратит больше времени, чем на анализ 25-метровой однушки.

• •

  Оценщик. Чем известнее компания, чем надёжнее её репутация в банковских и клиентских кругах, тем дороже услуги.

• •

  Регион, в котором находится ипотечная жилплощадь. В мегаполисах и столице цены выше, чем в малых городах. Но если до объекта трудно добраться, услуга тоже дорожает.

• •

  Банк, в котором занимают деньги. Если он требует документ с максимумом информации, стоимость работы оценщика повысится.

На сайтах компаний обычно есть расценки. Цены на услугу составляют в среднем от 2500 до 7000 ₽, информацию нужно уточнять заранее.

Зачем заёмщику узнавать расценки на экспертизу? Дело в том, что он её оплачивает. Клиенту важнее знать реальную стоимость квартиры, чем второй стороне ипотечного договора. Даже если отчёт не приняли, а в кредите отказали, затраты не компенсируют. Поэтому так важно правильно выбирать оценщиков.

Некоторые компании-оценщики предоставляют скидку, когда к ним обращаются несколько собственников квартир одного дома. Если клиент берёт ипотеку на жильё от застройщика, ему стоит объединиться с будущими соседями. Ведь и им потребуется оценивать недвижимое имущество.

Кредитная организация оплачивает работу эксперта, если с клиентом возник спор из-за задолженности по займу. В данном случае она не меньше заинтересована в установлении истинной стоимости залогового жилья.

Срок подготовки оценки

Процедура занимает от одного до трёх дней, реже на её выполнение требуется неделя. Срок подготовки отчёта зависит от четырёх моментов:

• •

  площади залогового имущества;

• •

  полноты информации о нём, которую нужно отразить в отчёте;

• •

  формы итогового документа — он может быть электронным или бумажным;

• •

  загруженности компании или специалиста.

Заёмщик заинтересован в скорейшем выполнении процедуры, чтобы оформить ипотеку без задержек. Это ещё один аргумент в пользу аккредитованных оценщиков. Они не затягивают с завершением работы. А клиент не тратит время на проверку документов эксперта, за него это сделал кредитор.

Срок действия отчёта

По закону документ считается действительным, если подготовлен не ранее чем за полгода до его предоставления кредитору. Чтобы уточнить срок действия отчёта, клиенту лучше заранее позвонить в кредитную организацию, которая выдаёт ипотеку.

Процедура оценки жилья не осложняет оформление займа. Наоборот, она помогает точнее распределить имеющиеся финансы, избежать лишних расходов и судебных споров.