Опубликовали: 14.03.2023 Время на прочтение статьи: 11 минут
Содержание
- •
- •
- •
- •
- •
Может ли заёмщик расторгнуть ипотечный договор по своей инициативе
- •
Расторжение ипотечного договора по обоюдному согласию сторон
- •
- •
- •
Ипотеку выплачивают не один год, но ещё на стадии оформления или позже обстоятельства заёмщика могут измениться. Можно ли отказаться от ипотеки, если человек стал меньше зарабатывать, заболел или просто передумал? Да, это реально, но процедура не всегда проста.
Можно ли отказаться
Оформление ипотечного договора добровольное, поэтому по закону от неё можно отказаться на любой стадии совершения. Можно отменить соглашение, когда:
- •
клиент получил предварительное одобрение онлайн-заявки и готовит документы для предоставления в банк;
- •
оригиналы личных бумаг переданы, и кредитор окончательно одобрил ипотеку с указанием суммы, которую готов выдать;
- •
заёмщик выбрал недвижимость, подготовил документы, проведена проверка, и имущество готовы принять в качестве залога;
- •
стороны подписали кредитный договор, но сделку не зарегистрировали в ЕГРН, деньги продавцу ещё не перечислили.
В этих случаях сделка не закреплена, поэтому её можно прервать, если написать и передать в банковское отделение заявление об отказе. Как оформить документ, лучше узнать у сотрудника банка. На этой стадии отказ не влечёт серьёзных последствий для второй стороны, не наносит ей ущерба. Поэтому передумавшего клиента не штрафуют, не требуют неустойку, на его кредитной истории эта ситуация никак не отразится.
Тем не менее, нельзя просто не прийти в отделение на подписание договора или не передать оформленный документ в Росреестр. Клиент обязательно должен известить банк о том, что передумал брать кредит.
Когда можно отказаться
Проще это сделать до того момента, когда ипотека зарегистрирована в Росреестре и деньги перечислены продавцу недвижимости. Заёмщику достаточно сообщить в банк об изменении своих планов, написать соответствующее заявление. Ведь на этой стадии договор ещё не вступил в силу.
Отказ оформляют и позже, когда сделка зарегистрирована. Здесь есть два варианта:
- •
Взаимное согласие сторон и расторжение ипотечного договора в досудебном порядке. Это возможно, если отозвать регистрацию в госорганах, расторгнуть соглашение с продавцом недвижимости, зафиксировать это в Росреестре и представить выписку в банк. Клиент должен подать заявление кредитору.
- •
Обращение в суд с тем, чтобы признать соглашение с банком недействительным. Это сложнее, ведь оно заключено по всем правилам и свои обязательства нарушает заёмщик, а не кредитор. Скорее всего, придётся платить неустойку, отвечать за допущенную просрочку платежа, если она была.
Существует ещё один выход из сложной финансовой ситуации — рефинансирование ипотеки. В Альфа-Банке есть услуга перевода жилищного кредита из другого банка с тем, чтобы уменьшить ежемесячный платёж или срок кредитования. То есть ипотеку переоформляют на более выгодных условиях, и необходимость отказываться от неё и купленного жилья исчезает.
Можно ли отказаться от ипотеки после сделки
Если она зарегистрирована, продавец недвижимости получил деньги, банк — имущество в залог, а покупатель — график платежей, сделка считается совершённой. Соглашение между заёмщиком и банком заключили по воле обеих сторон, и сразу отменить всё потому, что кто-то передумал или не может платить, нереально.
Самый простой способ избавиться от обязательств — вернуть одолженные деньги, то есть закрыть кредит досрочно. Если удастся найти нужную сумму, не придётся платить штраф или неустойку. А кредитор, скорее всего, согласится с таким решением проблемы.
Но от ипотеки часто отказываются из-за финансовых трудностей, поэтому досрочно погасить кредит для заёмщика так же сложно, как расторгнуть зарегистрированный договор. Выходом станет продажа ипотечного жилья, после чего вырученные средства возвращают кредитору. Но на сделку нужно получить согласие, а банк может его не дать.
Другой вариант — расторгнуть договор купли-продажи (ДКП) с бывшим владельцем недвижимости, если он ещё не забрал деньги. Покупатель обращается в Росреестр за снятием обременения с жилья и пишет в банк заявление об отказе от ипотеки.
Если речь об отказе после развода
Ещё одна причина отказа от ипотечного займа — расторжение брака. Но от обязательств в отношении банка развод не избавляет. Как отказаться от ипотеки в этой ситуации:
- •
Бывшие супруги договариваются о том, как платить жилищный кредит, и продолжают это делать вовремя. А после погашения долга снимают обременение и делят квартиру или вырученные от её продажи деньги.
- •
Пишут кредитору заявление о невозможности выплачивать долг из-за семейных обстоятельств. Тот даёт согласие на продажу жилья, эти средства идут на досрочное закрытие кредита.
- •
Ипотеку переоформляют на одного из партнёров, но у того должно быть достаточно ресурсов для её погашения. Он и продолжает рассчитываться с банком. А второй партнёр освобождается от обязательств.
Всё это возможно по взаимной договорённости между супругами. Если прийти к согласию не получается, нужно обращаться в суд.
Может ли заёмщик расторгнуть ипотечный договор по своей инициативе
Клиент вправе сделать это, но с оговорками:
- •
Есть деньги, чтобы досрочно закрыть долг перед банком. Если сумма выплачена полностью, договор прекращает действовать, квартира остаётся в собственности клиента. Она больше не является залоговым имуществом, для изменения статуса нужно обратиться в Росреестр. После представления выписки соглашение расторгают.
- •
Финансовое положение настолько ухудшилось или возникли такие обстоятельства, что невозможно платить ипотеку. Тогда залоговую квартиру с разрешения банка нужно продавать, возвращать деньги и расторгать договор. Если кредитор не соглашается, заёмщику придётся идти в суд. Важное условие — здесь нельзя просто перестать вносить ежемесячные платежи. Это приведёт к наложению штрафов и потере недвижимости.
- •
Выяснилось, что жилище имеет существенные недостатки, о которых умолчал продавец. Если это будет доказано, сначала расторгнут ДКП, вернут деньги, а потом можно отменить ипотеку.
- •
Банк открыто нарушает условия договора. Подобное с солидными банками случается крайне редко, и решать проблему нужно через суд, представив доказательства нарушений.
Не стоит подталкивать банк к тому, чтобы он стал инициатором расторжения ипотечного договора, то есть переставать платить, сдавать жильё при запрете на это, отказываться от обсуждения ситуации. Такие действия испортят кредитную историю самого клиента, помешают в дальнейшем пользоваться выгодными займами и кредитными картами.
Расторжение ипотечного договора по обоюдному согласию сторон
Банк согласится расторгнуть соглашение, если это не приведёт к финансовым потерям для него. Как клиент может этого добиться:
- •
Продать заложенную квартиру. Больше шансов получить разрешение банка, если тот сам займётся реализацией имущества. Здесь гарантия возврата денег выше. Но недвижимость продадут по цене ниже рыночной, так как банки реализуют её через систему аукционов.
- •
Перевести обязательства на другого человека. Это может быть созаёмщик или кто-то другой, желающий купить ипотечную недвижимость. Здесь для согласия кредитора важна платёжеспособность и кредитная история нового клиента.
Решение проблемы без суда возможно, если у заёмщика нет просрочек по выплатам. Иначе банк вряд ли согласится на расторжение договора. Клиенту придётся действовать через суд, а до того — оплатить проценты и штрафы за просрочку.
Что потребуется
Чтобы получить согласие банка на расторжение договора ипотеки, необходимо обратиться в отделение с заявлением об отказе от займа. Документ оформляют на специальном бланке. К нему нужно приложить:
- •
справку об уменьшении зарплаты, которую берут у работодателя;
- •
копию трудовой книжки, если отказ вызван потерей работы из-за сокращения;
- •
копию свидетельства о расторжении брака, если это стало причиной отказа от жилищного кредита;
- •
справку о состоянии здоровья и необходимости лечения, которую выдадут в медицинском учреждении.
Любой из этих документов послужит объяснением причины, по которой человек хочет расторгнуть ипотечный договор. Обязательно предъявление паспорта заёмщика и самого кредитного соглашения.
Если средства на покупку жилья уже выделены и человек может их вернуть, порядок действий таков:
- •
Клиент консультируется с ипотечным менеджером, подаёт заявление на расторжение сделки.
- •
Как можно скорее возвращает сумму займа и проценты за время пользования средствами.
- •
В течение недели банк завершает процедуру, перечисляет клиенту потраченные на оформление кредита деньги.
Если при уже совершившейся сделке в её аннулировании отказали, стоит потребовать письменного ответа кредитора. С ним и перечисленными выше документами идут в суд. Туда тоже нужно написать заявление.
Целесообразность отказа от ипотеки
У расторжения ипотечного соглашения есть существенные минусы:
- •
Если клиент позже захочет взять жилищный заём, сделать это будет труднее. При отказе после регистрации договора или просроченных выплатах по нему кредитная история ухудшится. Даже если человек обратится в другой банк, чтобы занять деньги, там всё равно узнают обо всех предшествующих обстоятельствах.
- •
Можно лишиться значительной суммы денег. Например, при продаже заложенной недвижимости кредитором она существенно теряет в цене. Не исключено, что этих средств не хватит на возврат задолженности. Придётся искать дополнительную сумму.
- •
Новые долги. Например, банк разрешил клиенту продать ипотечное жильё, но до возврата денег продолжает начислять проценты. Если недвижимость долго не реализуется, накапливается большая задолженность.
- •
При несогласии кредитора нужно обращаться в суд. Это повлечёт дополнительные расходы. И не факт, что решение примут в пользу заёмщика, если нет весомых причин для расторжения сделки.
Поэтому при проблемах с текущей ипотекой не стоит сразу писать отказ от неё. Лучше рассмотреть вариант рефинансирования задолженности в другом банке на более выгодных условиях. Так удастся сохранить жильё, деньги и репутацию надёжного заёмщика.
Заключение
Ипотека — не приговор, при сложных жизненных обстоятельствах от неё можно отказаться. Проще это сделать до перечисления денег продавцу недвижимости. Достаточно написать заявление кредитору и объяснить причину своего решения.
Труднее расторгнуть состоявшуюся сделку. Здесь тоже нужно договариваться с банком, а он может не согласиться с намерениями клиента, так как рискует понести убытки. Придётся действовать через суд, возможно, выставить недвижимость на торги, лишиться стартового взноса из-за низкой стоимости жилья. Причина для отказа должна быть уважительной и подтверждаться документами.
Решение об ипотеке следует принимать обдуманно. Если же заёмщик на каком-то этапе не сможет её выплачивать, стоит рефинансировать кредит или, при расторжении брака, переоформить на бывшего супруга. Есть также вариант взять ипотечные каникулы на полгода, чтобы поправить здоровье, найти новый источник дохода и сохранить недвижимость.
