Новостройка или вторичка: что лучше купить

Плюсы новостройки

Новое жильё кажется привлекательнее вторички уже потому, что в нём никто не жил. Но у этого варианта есть ещё минимум десять других преимуществ.

Цена

Стоимость новостройки, как правило, ниже, чем у жилища во вторичном фонде, если речь идёт о примерно равной по площади и классу недвижимости. Такое соотношение существует в столице и небольших городах. При росте цен, инфляции и колебаниях уровня доходов стоимость недвижимости становится решающим фактором для покупки. Ведь жилище от застройщика берут с экономией до 30%. Чтобы скорее оформить сделку, он может предложить бонусы:

• •

  бесплатное сопровождение сделки,

• •

  ремонт в подарок или по сниженной цене,

• •

  постоянное парковочное место,

• •

  льготы при покупке товаров и услуг у партнёров компании.

В крупных населённых пунктах, где живёт более 500 тыс. человек, разница между новостройкой и вторичкой не так заметна. Иногда первый вариант дороже. И всё-таки каждый случай нужно рассматривать отдельно.

Выгодная ипотека

Ставки по жилищным кредитам на первичку более низкие. Например, в Альфа-Банке дают льготную ипотеку от 7,8% *.

Есть и другие льготные программы, по которым новое жильё обходится дешевле:

• •

  семейная;

• •

  с материнским капиталом;

• •

  для IT-специалистов, где покупка вторички вообще не предусмотрена.

Взять заём на первичку проще. Банк не опасается проблем со стороны продавца, особенно если это проверенный партнёр. Поэтому вероятность одобрения займа выше.

Страхование

Оформление страховки необходимо, если брать кредит на жильё. Но при покупке строящейся новостройки потребуется страховать только жизнь и здоровье клиента. Полис на жилище не оформляют, поскольку оно ещё не готово. Если выплатить кредит до окончания строительства, страхование недвижимости вовсе не понадобится. На этом экономят до тех пор, пока дом не будет построен, то есть минимум два-три года.

Страховать риск потери права собственности при покупке готовой новостройки тоже необязательно, так как её владельцем является застройщик. А он вряд ли захочет отказаться от сделки, как это может сделать собственник вторичного жилья.

Срок эксплуатации

Первичка прослужит владельцам дольше по следующим причинам:

• •

  помещением и коммуникациями никто не пользовался;

• •

  при возведении и отделке дома применяют более совершенные материалы, чем раньше;

• •

  новые технологии строительства, инженерное оборудование делают жилище долговечным.

Если оценивать сохранность вторички, здесь нет подобной уверенности.

Ремонт

Новое жилище нужно отделывать заново, и это хорошо по следующим причинам:

• •

  можно приобрести максимально качественные материалы для электроснабжения, сантехники, отопления, вентиляции, которые потом долго не потребуют замены;

• •

  перегородки, розетки устанавливают там, где удобно, назначение комнат тоже определяют по желанию;

• •

  обои, панели, плитку, декор выбирают на свой вкус;

• •

  не нужно снимать старую отделку и бороться с неприятными запахами, которые могли остаться после старых хозяев.

Во вторичном жилье всё это тоже возможно, но переделки могут потребовать дополнительных денег и больше времени.

Планировка

В современных постройках более удобная планировка. Жильё возводят с учётом сегодняшних потребностей людей и их представлений о комфорте, а не просто ради крыши над головой. В нём, например, может быть два санузла, свободная ванная, большой холл, кухня-столовая, удобное расположение комнат.

Ликвидность

Стоимость новостройки через несколько лет повысится, особенно если в районе улучшат инфраструктуру. Недвижимость можно будет выгодно сдать или продать.

Со вторичкой это не всегда возможно. При появлении поблизости новых жилых комплексов её цена может упасть.

Удобный двор

В многоэтажной новостройке двор планируют так, чтобы была детская площадка, зоны отдыха, парковочное пространство. Есть места для цветников и беседок. Эти зоны разделяют, по возможности отгораживают бордюрами.

Старые дворы, как правило, более тесные и неприспособленные для парковки машин.

Оформление сделки

Новостройка отличается безусловной юридической чистотой, поэтому оформить её проще и не нужно бояться подвоха. У первички не было потенциально проблемных совладельцев — несовершеннолетних, бывших супругов, пожилых родственников собственника со справкой о недееспособности. Для приобретения нужно выбрать надёжного застройщика — например, среди партнёров банка, который выдал жилищный кредит. У Альфа-Банка они есть. Более того, с нашими партнёрами клиенты получают не только уверенность в честности сделки, но и пониженные ставки по займу.

Минусы новых квартир

Новостройка не лишена и недостатков. Некоторые из них влияют на общие денежные затраты.

Долгое ожидание новоселья

В новое жилище не получится въехать сразу как минимум из-за необходимости делать ремонт. Иногда это сложный процесс, который включает в себя установку коммуникаций, сантехники, сварку отопления и так далее. Значит, придётся снимать жильё, то есть одновременно платить банку и арендодателю. Сдачу дома строители могут задержать дольше, чем планировали. Это увеличивает денежные расходы на аренду.

Есть более дешёвый вариант — жить у родственников, но для многих людей это некомфортно.

Высокая стоимость коммунальных услуг

Жильё в новостройках более комфортабельное. Но ухоженный двор, собственная инфраструктура, другие бытовые преимущества стоят дорого. Их содержание оплачивают жильцы.

Проблемы с транспортом и социальными учреждениями

Если дом построили в новом районе, скорее всего, не получится избежать проблем с транспортом — как минимум первое время, пока дорожная инфраструктура не приспособится.

Нужные магазины, детский сад, школа, поликлиника тоже могут оказаться далеко. Значит, придётся тратить много времени, чтобы добраться до них.

Бытовые трудности

Соседи по новостройке тоже будут делать ремонт, и многие занимаются им годами. А другие люди просыпаются от грохота перфоратора, периодически спотыкаются о чужие стройматериалы и мусор на лестничной площадке и дышат запахом краски. Из-за тотального ремонта в доме образуется много пыли, придётся часто убираться. На это нужны время, силы или деньги, чтобы вызывать клининг.

Дорогое оформление

Чтобы приобрести жильё в новостройке, сначала оформляют ДДУ, для чего к сделке привлекают юриста застройщика. Специалисту платит покупатель. Это может обойтись дороже, чем участие нотариуса при составлении договора-купли продажи на вторичную недвижимость и её последующая регистрация.

Возможность сразу въехать

Вторичка, как правило, пригодна для проживания. Если в доме жили, значит, там есть элементарные удобства — отопление, вода, электричество, канализация. Не нужно выравнивать стены, делать проводку, варить трубы, стелить полы. Исправить мелкие недостатки можно самостоятельно или за деньги, но постепенно. Не нужно снимать жилплощадь, ждать пару лет, когда сдадут дом. Можно пожить в одной комнате, пока ремонтируют другую.

Готовая инфраструктура

В старом районе всегда есть:

• •

  дороги для автомобилей и пешеходов,

• •

  регулярный общественный транспорт,

• •

  детские учреждения,

• •

  поликлиники,

• •

  магазины.

Вторичка даёт удобство и экономию времени, так как не придётся далеко возить детей в сад или школу, ездить за продуктами и стройматериалами.

Много вариантов ипотечного кредитования

В 2024 году работают программы, по которым можно взять льготный заём на вторичку. В Альфа-Банке есть такие варианты:

• •

  семейная — от 5,6% * годовых;

• •

  на вторичное жильё — от 11,89% *;

• •

  с маткапиталом — от 5,8% *;

• •

  для молодой семьи — от 5,6% *.

Есть кредиты на вторичку без льгот, но по низким ставкам:

• •

  на дом,

• •

  на квартиру,

• •

  для пенсионеров,

• •

  с аннуитетными платежами.

Разнообразие видов недвижимости

На вторичном рынке можно найти:

• •

  скромную и дешёвую хрущёвку;

• •

  удобную сталинку — не только в Москве;

• •

  жилище в блочном, каркасном, панельном или кирпичном доме;

• •

  недвижимость в здании, которое признано архитектурным шедевром;

• •

  жилплощадь в высотном или малоэтажном доме.

Это даёт возможность выбирать недвижимость по качеству, внешнему виду, цене.

Минусы вторички

У недвижимости на вторичном рынке есть и недостатки. Иногда они перевешивают преимущества.

Юридические сложности

Вторичку покупают у частного лица. И бывает, что после оформления объявляются другие претенденты на неё — бывшие супруги, дети, родители или кредиторы прежнего владельца. А новый собственник рискует остаться без жилья и денег.

Если покупать вторичку с использованием кредита, хорошо, чтобы её юридическую чистоту проверял банк, как это принято в Альфа-Банке. Тогда больше шансов избежать мошенничества.

Проблемы с одобрением кредита

Для новостройки, особенно от партнёра банка, получить заём несложно. Если деньги нужны на вторичку, кредит могут не одобрить из-за трёх нюансов:

• •

  сомнительных документов на жилплощадь;

• •

  незаконной перепланировки, которую делали прежние владельцы;

• •

  сильной изношенности дома.

До выплаты кредита жилище находится в залоге у банка. Он не одобрит неликвидную собственность, которая может привести к финансовым потерям.

Расходы на оценщика

Вторичку должен оценить специалист, который составит акт. Без этого банк не одобрит жилищный кредит. Квалифицированного специалиста придётся поискать, и услуги оценщика платные, расходы несёт покупатель.